Infos zum Immobilienkauf auf den Azoren

Haben Sie Immobilien zu verkaufen ? Dann hier rein damit ....
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acoriano
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Infos zum Immobilienkauf auf den Azoren

Beitrag von acoriano » 12.08.2007, 12:21

Neuerdings spielen ja immer mehr Menschen mit dem Gedanken, auf die Azoren ganz auszuwandern oder dort zumindest eine (Ferien-)Immobilie zu erwerben. Hier einige Infos und web-Links die dabei nützlich sein können.

Bislang gibt es für die Azoren nur wenige gewerbliche Immobilien-Anbieter; so z.B. für alle 9 Azoren-Inseln folgende: http://www.amachado.ptoder http://www.remax-europe.com; speziell für Pico: http://www.picoconsult.de. Einige private Anbieter finden sich z.B. auf http://www.ebay.deunter Immobilien (Stichwort Azoren).

Zur Preisentwicklung der letzten fünf Jahre ist anzumerken, dass es stetig nach oben geht. Besonders kräftig zieht die Azoren-Hauptinsel Sao Miguel die Preisspirale an, was wohl an der dort sehr gut ausgeprägten Infrastruktur liegt. Preisbewußten Sparfüchsen muss man also von Sao Miguel dringend abraten und deshalb die Nebeninseln Flores (günstig, keine Erdbeben), Pico (relativ günstig, leicht erhöhte Erdbebengefahr) und Santa Maria (am sonnenreichsten, günstig, keine erhöhte Erdbebengefahr) empfehlen. Folgende Ausführungen beziehen sich auf die drei genannten Nebeninseln.

Unrenovierte Landhäuser inklusive einigen Tausend qm Land sind über Makler kaum noch unter 50.000 Euro zu bekommen, meistens eher weit darüber, lediglich zerfallene Ruinen kosten hier und da spürbar weniger. Bereits renovierte bzw. bewohnbare Objekte gehen erst ab 100.000 Euro los.

Will man diese Preise nicht bezahlen, muss man selbst aktiv werden. Wie? Ganz einfach: vor Ort sein (z.B. Urlaub) und mit einer aktuellen Militärkarte im Maßstab 1:25.000 (http://www.igeoe.pt) ausgestattet, selbst nach geeigneten Objekten suchen. Man kann nämlich noch immer für etwa 30.000 Euro direkt vor Ort fündig werden. Wenn man übers Land fährt, sieht man unzählige verlassene Häuser bzw. Ruinen (letztere sind auch in den Karten verzeichnet!). Mit entsprechend exaktem Standort eines Objekts versehen, kann man beim örtlichen Grundbuchamt (Registo predial) auf jeden Fall den Besitzer ermitteln und bei diesem zumindest nachfragen, ob er verkaufswillig ist oder nicht (Anm.: viele Besitzer leben heute als Auswanderer in den USA und Kanada, irgendeine Verwandschaft ist aber fast immer noch auf der Insel).

Bei der Immobiliensuche ist Einiges zu beachten. Generell sollte man immer nach einem so genannten predio urbano Ausschau halten, d.h. nach einem wirklichen Baugrundstück, das entweder bereits bebaut ist (z.B. mit einer Ruine) oder das bereits eindeutig Baurecht hat.
Will man eine bestehende Bebauung, z.B. im Zuge der Renovierung, auch gleich vergrößern, muss das Grundstück gleich oder größer als 5.000 qm sein. Ist das Grundstück kleiner (rund 75 Prozent der Anwesen haben im Grundbuch aus Steuergründen deutlich geringere offizielle Größenangaben, sind in Wirklichkeit aber viel größer), ist lediglich die Renovierung (falls noch sinnvoll) und ein kleiner Bad-Anbau erlaubt. Eventuelle Abriß- und Neubau-Genehmigung ist sehr papier- und zeitaufwendig, aber seit 2006 (verschärfte Baugesetze) unbedingt empfehlenswert, dafür sind die Architektenhonorare recht moderat (etwa zwischen 300 und 900 Euro). Inzwischen müssen für Neubauten neben Bau-, Entwässerungs- und Statikplan auch diverse Bescheinigungen für Strom, Telefon u.a.m. beigebracht werden - der bürokratische Aufwand ist bereits größer als in Deutschland...

Hat man sein Traumobjekt dann endlich gefunden, sollte der Kauf am besten auf einem der vielen staatlichen Notariate auf den Azoren erfolgen; der Vorteil: 100%-ige Kaufsicherheit (anfallende Gebühren ca. 300 Euro). Anschließend sollte man dann gleich einen Grundbuchauszug (ca. 120 Euro) machen.

Zu den weiteren Kosten. Einheimische Arbeitskräfte (z.B. lizenzierter Baumeister, Helfer) sind im Vergleich zu Deutschland zwar wesentlich günstiger (zwischen 7 und 10 Euro / h), dafür aber auch deutlich langsamer. Für den Rohbau eines azoreanischen Hauses werden 3-6 Monate veranschlagt, in Deutschland geht das dank technischer Vorteile (Kran, Lieferbeton, etc) und schnellerer Arbeitsmentalität in nur 3-6 Wochen! Für die schlüsselfertige Erstellung sollte man schon 18 Monate einkalkulieren, insbesondere auch wegen möglicher Wetterkapriolen. Letzlich kostet ein Neubau (z.B.: 90 qm überbaute Fläche, erdbebensichere Ausführung, schlüsselfertig, inklusive Sickergrube) mindestens 60.000 bis 80.000 Euro. Und das obwohl überall mit lediglich 500 Euro pro überbautem Quadratmeter gerechnet wird, aber diesen Richtwert kann man getrost vergessen.
Nicht viel billiger kommt die Renovierung alter Bausubstanz. Und vor allem: die alten Naturstein-Häuser sind nicht besonders erdbebensicher (nur trocken verlegte Steine mit Innen- und Außenputz, kein notwendiges Stahlbetonskelett) und "dank" fehlender Bodenisolierung (kein Betonfundament, Mauern gründen auf bloßem Erdreich) sowie nicht vorhandener Dachisolierung (zwar sichtbarer, sehr filigraner Dachstuhl, aber absolut kein Schutz gegen Sommerhitze oder "Winter"-Frische) regelrechte Saunas.

Für ältere Objekte muss man entweder gar keine Grundsteuer oder nur sehr geringe Beträge (etwa 10 Euro / p.a.) zahlen. Wasser ist (noch) sehr günstig, Strom immer weniger. Grundnahrungsmittel sind oft billiger als in Deutschland, Importware vom Festland dafür aber teuerer. Im Vergleich zu Mitteleuropa sind die Spritpreise sehr günstig.


acoriano
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Korrektur-Nachtrag zu "Infos zum Immobilienkauf..."

Beitrag von acoriano » 18.08.2007, 09:46

2. Absatz muss richtig geschrieben heißen:
...http://www.amachado.pt...http://www.ebay.de... - sorry, Tücken der Technik, will auch übers Editieren nicht gelingen.

Bezüglich Militärkarte - erst Geld (6,20 Euro pro Karte + Porto) ans Geografische Institut des Heeres überweisen samt der Angabe der entsprechende Karten-Nr. (=Folha 35 z.B. für Santa Maria).

Francis
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Beitrag von Francis » 08.09.2007, 13:44

Was man unbedingt wissen muss: Luftfeuchtigkeit steigt 20 pct pro 100 mt Höhe, d.h. dass z.B. im Sao Miguel West, auf 150 m Höhe schon sehr schlecht wird, oberhalb von 300 m im Realität nicht bewohnbar ist (100 pct relative Luftfeuchtigkeit über lange Periode).

Einige Ausländer aben bis jetzt dieser Unkentnnis teuer bezahlt...

acoriano
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Beitrag von acoriano » 08.09.2007, 15:14

Ja, hohe Luftfeuchtigkeit und aufsteigende Bodenfeuchtigkeit sind Problem Nr. 1 auf den Azoren, insbesondere in alten Häusern. Wer nicht z.B. an Rheuma erkranken will, sollte unbedingt einen modern errichteten Neubau bevorzugen. Leider werden aber auch diese oft ohne Isolierfenster und -türen sowie ohne jegliche Dachdämmung errichtet. Letzlich ist es dann wieder so feucht im Haus, dass rund um die Uhr und das ganze Jahr über ein Entfeuchter laufen muss (!!!).

Also, weniger verträumt beim Immobilienkauf auf den Azoren dreinblicken und den Verstand eingeschaltet lassen. Erst dann kann man die grandiose Natur auf Dauer ohne Reue genießen.

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