Bäuerliches Anwesen o.ä.

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horta3

Bäuerliches Anwesen o.ä.

Beitrag von horta3 » 16.04.2008, 16:26

Mich würde interessieren, ob jemand preisliche Anhaltspunkte für ein bäuerliches Anwesen auf einer nicht so sehr überlaufenen Insel hat. Vorstellung: Altbau auf Grundstück mit ca. 2000 m2 einschl. aller Ver- u. Entsorgungsanschlüsse.

acoriano
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Minimum 30.000.- Euro, Maximum weit über 100.000.- Euro

Beitrag von acoriano » 17.04.2008, 06:07

Wenn man z. B. selbst vor Ort fündig wird und mit dem Besitzer ohne zwischengeschaltetem Makler direkt verhandelt, kann man ein entsprechendes Objekt (meistens stark renovierungsbedürftig bzw. bereits Ruine) so um 30.000.- Euro bekommen. Nur, da fängt die Sache ja erst an: ob Neubau oder Standard-Renovierung, es müssen noch mindestens weitere 35.000.- bis 50.000.- Euro investiert werden, will man annehmbare Wohnverhältnisse haben...
Der Weg über legale oder illegale Makler (Letztere sind neuerdings in der Ãœberzahl) kostet natürlich mehr. Da werden dann für stark renovierungsbedürftige Häuser schon mal 75.000.-, 89.000.- oder gar mehr als 100.000.- Euro verlangt. Momentan setzt auf den Azoren ein Run auf die verbliebenen Immobilien ein, weil viele kapiert haben, dass man damit richtig fette Kohle machen kann...
Die äußerlich recht schmucken azoreanischen Landhäuser sind innen bauphysiologisch reines Gift für Mitteleuropäer; ständig feucht, da sie nicht von aufsteigender Feuchtigkeit entkoppelt sind. Wer in einer ganzjährigen Sauna leben möchte, sollte also nur renovieren. Wer aber vernünftig wohnen und möglichst rheumafrei bleiben will, sollte das Alte abreißen und einen vorbildgetreuen und vor allem erdbebensicheren Neubau errichten (nur über kompetenten Architekten und lizenzierten Baumeister)...

Fazit: das idyllische, billige und wohngesunde Traumhaus auf den Azoren ist reines Wunschdenken. Die Realität sieht ganz anders aus...

horta3

Bauphysik

Beitrag von horta3 » 17.04.2008, 11:03

Hallo acoriano,

dein Bericht bestätigt nur, was ich als einst Bauplanender hier im Forum schon einmal angedeutet habe. Ein Altbau ist nie völlig trocken zu bekommen, wenn man sich nicht um Unsummen erleichtert.

Eigentlich würde hinsichtlich der Statik/ Erdbebensituation nur ein Neubau in Frage kommen. Da können schon einmal im "Bedarfsfalle" ein paar 10er Baustähle an der richtigen Stelle im Beton verlegt, wahre Wunder vollbringen. Das zumeist anzutreffende bindemittelarme Natursteinmauerwerk mit Holzbalkendecken darüber ist eine regelrechte Mausefalle, wenn sich unter der Hütte mal was bewegt. Oder man "denkt" ganz in Holz, was auch nicht von der Hand zu weisen ist.

Mit fr. Gruß

horta3

acoriano
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Beitrag von acoriano » 18.04.2008, 08:14

Hallo "horta3",

azoreanische Altbauten sind von Feuchtigkeit nicht zu befreien; sie müssten nachträglich ein auch unter den tragenden Außenwänden durchgehendes Betonfundament erhalten, damit die Natursteinwände nicht weiterhin Feuchtigkeit vom Erdboden aufsaugen können! Aber dies wäre technisch sehr aufwendig (z.B. über abschnittsweises Abgraben und Betonieren) und zudem teuerer als ein Neubau.

Bei einem Neubau ist ja auf den Azoren aus Erdbebengründen gesetzlich ein Stahlbetonskelett (horizontale Fundamente, Decken und vertikale Säulen durchgehend miteinander verbunden) vorgeschrieben. Dem eigentlichen Bauplan muss auch ein Statikplan beigefügt sein, in dem jede Armierung exakt den Anforderungen entsprechend dimensioniert sein muss; bei Einfamilienhäusern genügen z.B. Stahlbetonsäulen jeweils an den Hausecken und dazwischen im Abstand von etwa 3-4 m bzw. an den Punkten, an denen sich Innenwände anschließen...diese senkrechten Stahlbetonsäulen haben innen ein quadratförmiges Stahlgeflecht der Stärke 10 mm...wichtig ist, dass das komplett miteinander verbundene Stahlbetonskelett letztlich ganz oben in einem betonierten U-Kranz endet mit dem die Fußpfetten des Daches fest verschraubt sein sollten...
So gebaute Häuser sind nicht nur erdbeben- (bis Stärke 6,5 locker), sondern auch sturmsicher und natürlich wohngesund! Wer sich dann noch Isolierfenster und -türen leistet sowie das Dach dämmt, wird wie in Abrahams Schoß leben...nicht zu vergessen, dass der Wert einer solchen Immobilie bei weitem den eines Altbaus übersteigt...

Für einen modernen, überdachten Rohbau (ca. 75 qm Netto-Wohnfläche) verlangen z.B. einheimische Baumeister auf Santa Maria so zwischen 35.000.- und 45.000.- Euro. Ich würd' mich beeilen, denn die Preise scheinen nicht jährlich, sondern monatlich zu steigen; in 5 Jahren wird all das mindestens das Doppelte kosten!

Gruß
acoriano

Ze
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Beitrag von Ze » 20.04.2008, 19:31

So ganz kann ich den Aussagen hier nicht zustimmen.
Ich kenne je menge Neubauten in denen das Problem mit der Feuchte größer ist als in alten Steinhäusern.
Ein in Beton gegossener Kasten, incl. betoniertem Dach, mit gut isolierenden Fenstern und 90% Lustfeuchte, kann noch so gut gegen aufsteigende Feuchtigkeit isoliert werden, innen wird das Wasser von den Wänden laufen.
Viele Neubaubewohner greifen in der Not dann zu Luftentfeuchtern, die ordentlich Strom fressen.
In so einem Haus habe ich einmal in Regal aufgehängt. Aus dem Dübelbohrloch lief mir das Wasser entgegen, das sich in dem Hohlblockstein angesammelt hatte.
Schimmel an den Wänden (und im Kleiderschrank), wie ich es in diesen Häusern oft gesehen habe, kommt seltener von aufsteigender Feuchtigkeit als von schlechter Lüftung und ungenügenden Heizmöglichkeiten im Winter. Manchmal erlauben auch schlecht gemachte Dächer das eindringen des Wassers in das Mauerwerk.
Meiner Meinung nach spielt die individuelle Lage die größte Rolle. Ein halb im Erdreich eingegrabenes Haus wird kaum trocken zu halten sein.
Basaltquader dagegen ziehen kaum Feuchtigkeit nach oben (im Gegensatz zu Beton und Hohlblocksteinen), lediglich ein hygroskopischer Putz wird hier ein Problem sein.

Ãœbrigens hat mein altes Steinhaus auf Faial das Erdbeben von 1957 ebenso schadlos überstanden wie das von 1998. Ohne einen einzigen Riss im Putz.
Und die Dachisolierung befindet sich unter den Ziegeln, so habe ich kein Problem mit Hitze und Kälte.
Immergültige Patentrezepte gibt es sicher nicht, sowenig wie azorianische Bauunternehmen, denen ich ein baubiologisch optimiertes Haus zutraue.

Mit freundlichen Grüßen
Ze

acoriano
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Beitrag von acoriano » 21.04.2008, 05:52

Meine Ausführungen bzgl. Neubau schließen gedanklich natürlich ein, dass z.B. die Fundamentplatte eines azoreanischen Neubau-Hauses mit Kies bzw. Splitt unterlegt ist und entsprechende Vorrichtungen (umlaufende Drainage-Rohre bzw. Lage Dachpappe unter den Außenwänden) hat...außerdem müssen Außenputz, Außenfarbe und Dach (außen Dachpappe + innen Dämmung) auch stimmen...so gibt es sicher keine nassen Wände...
Wo bitte gibt es denn auf den Azoren betonierte (Flach-?)Dächer bei Einfamilienhäusern?

Nicht zu vergessen ist auch das Wetter: während es auf Santa Maria jährlich gerade mal 700 ml Regen pro Quadratmeter gibt, sind es auf Flores schon 1200 ml (!!!), d.h. je westlicher eine Azoreninsel liegt, desto feuchter ist sie...dementsprechend sind auch die Wohnverhältnisse entweder feuchter oder trockener...
Generell sollte man auf den Azoren nicht über 200 m über N.N. leben, denn ab diesem Bereich ist die Luftfeuchtigkeit schier unerträglich!

Lüften und notfalls entfeuchten bzw. trockenheizen ist sicher überall auf den Azoren angesagt, aber das ist in Deutschland ja auch nicht anders...Bei einem azoreanischen Altbau aber regnet es nicht nur öfters durchs Dach, es muss auch ständig ein Entfeuchter laufen und das geht echt ins Geld...

Ze
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Beitrag von Ze » 21.04.2008, 11:19

Hallo acoriano,

von Flachdächern habe ich nichts geschrieben.
Es ist inzwischen bei Neubauten durchaus Standart kein Holz-Giebelwerk mehr aufzusetzen. In den meisten Fällen wird die Dachkonstruktion komplett aus armiertem Beton gebaut. Auf die so entstandene Betonfläche werden dann die Dachziegel aufgelegt.
Diese Bauweise wird als besonders Erdbebensicher verkauft.
Der Beton unter den Ziegeln wird dabei in der Regel (ich habe es nie anders gesehen), in keiner Weise isoliert. Tritt also Wasser, durch verschobene oder gebrochene Ziegel ein, sickert es großflächig in den Beton ein.
Auf die Lage Dachpappe unter den Außenwänden wird ebenso in der Regel verzichtet da sie die Erdbebensicherheit verringert. So ist sie auch kein Bestandteil der Bauvorschriften.

Die Maßnahmen die Du beschreibst sind sicher alle richtig, aber darauf verlassen dass sie ein azorianischer Bauunternehmer von sich aus berücksichtigt, kannst Du Dich auf keinen Fall.

Aber alles ist noch problematischer: Der schöne Neubau wird nun komplett von seinen Moniereisen zusammengehalten. Die verwendeten Betonmischungen sind aber nicht sehr homogen, d.h. die Mischungsverhältnisse und die Verdichtung ist sehr unregelmäßig (dazu kommen noch Regen oder hohe Temperaturen in der Abbindezeit). Um dem allen die Krone aufzusetzen ist der verwendete Sand voller Salz. Aller verwendeter Sand kommt von Stränden oder direkt vom Meeresboden. Selbst langes liegenlassen im Regen (wozu kaum jemand die Geduld hat) wäscht das Salz nur wenig aus. Eine Geschmacksprobe kann jeden davon überzeugen.
Der unhomogene Beton fördert nun die Durchfeuchtung der Wand. Dazu müssen gar keine weiteren Bausünden kommen. Diese Feuchtigkeit macht das immer enthaltene Salz aggressiv, vor allem gegen den Baustahl.
Ob so von der gepriesenen Erdbebensicherheit in 20 Jahren noch etwas übrig ist, kann ich nur bezweifeln. Das Schlimme: Man sieht es dem Haus nicht an, dass sein innerer Halt verloren gegangen ist.
All das hier (und oben) beschriebene lässt zumindest die Frage zu ob nicht auch ein sicher und klug renoviertes Steinhaus eine Alternative ist. Von der Erhaltung eines landestypischen Ambientes mal ganz abgesehen. Diesen Wert schätze ich persönlich nicht gering.

Mit freundlichen Grüßen
Ze

Ze
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Beitrag von Ze » 21.04.2008, 13:54

Ein paar Tipps zu alten Steinhäusern:

Grundsätzlich gibt es zwei Typen. Die von damals armen Bauern und die von wohlhabenderen. Man kann sie an den verwendeten Steinen unterscheiden.
Reiche Bauern konnten sich viele Steinmetze leisten die relativ große Steine in quadratische Form geschlagen haben und daraus einen raffinierten, doppelwandigen Verbund aufgeschichtet haben. Hohlräume wurden mit dem Steinsplitt gefüllt. Diese Mauern sind dann 60-80cm dick.
Das Eigengewicht der Steine, zusammen mit der verschachtelung der Blöcke (eine alte „Kulturkunst“ die die jungen Baumeister heute nicht mehr beherrschen), führte zu stabilen, sicheren und „elastischen“ Wänden. Diese Wände ziehen auch keinerlei Bodenfeuchtigkeit nach oben. Ohne Putz pfeift allerdings der Wind durch diese Mauern (was die alten Häuser trocken hielt). Wer so ein Haus findet sollte sich glücklich schätzen (es aber mit einem Innenputz versehen).

Die Häuser der ärmeren Bauern dagegen wurden zu einem großen Teil aus kaum behauenen Feldsteinen gebaut. Damit diese Mauern besser halten (und um sie winddichter zu machen) wurden die Zwischenräume mit Lehm gefüllt. Und das ist das Problem.
Dauert ein Erdstoß bei einem Erdbeben länger als wenige Sekunden, wirkt der Lehm wie Schmierseife und die Steine purzeln durcheinander.
Dieser Lehm macht dann auch beim Renovieren die größten Probleme. Er ist es nämlich der Feuchtigkeit aufsaugen kann (und nicht die Steine). Dazu hält kein Putz dauerhaft auf so einem Untergrund. Trotzdem findet man viele solche alte Häuser die nachträglich mit Zement verputzt (verschmiert) wurden.
Hier hilft nur eines: Alte Zementreste entfernen und den Lehm in mühevoller Geduldsarbeit mit einem Drucksprüher herauswaschen. Die entstehenden Hohlräume sind dann mit Zement zu verfüllen.

Bevor ich mit der Renovierung begann, habe ich mir alle verfügbaren Bilder von dem Erdbeben 1957 angesehen und auf die Arten von Beschädigungen an den alten Häusern geachtet. Grundsätzlich fand ich drei Zerstörungsarten:
Einmal das oben beschriebene Problem mit dem Lehm. Die vier Mauern der Häuser standen ansonsten immer noch (wenn auch oft mit Rissen), es ging von ihnen aber keine Gefahr für die Bewohner aus. Jedoch die freistehenden Giebel waren oft nach Innen gefallen, hier ist also etwas zu tun.
Die Hauptzerstörungen betrafen immer die Dächer. Da diese Häuser noch keinen Erdbebengürtel auf dem Mauerkranz hatten, wurden die Pfetten durch Zugbalken vor dem auseinandergedrückt werden gesichert. Die Verbindungen zwischen Zugbalken und Pfetten waren in allen Fälle zu schwach, sie lösten sich und das Dachstürzte ein.
Ein armierter Ringanker auf der Mauerkrone, an dem die Pfetten befestigt sind, löst dieses Problem.
Wenn ich jetzt noch in die Hausecken (innen), sowie dort wo Trennwände eingezogen werden, eine armierte Betonsäule gieße, die mit dem Ringanker verbunden ist, und wie gesagt für eine gute Abstützung der Giebel sorge, so ist so ein Haus nicht gefährlichrer als ein Neubau.
Zur Beruhigung für überängstliche: Bei dem schweren Erdbebe 1957 kam trotz der beschriebenen Schwächen kein Mensch in seinem Haus zu tode.

Darum, nur Mut! Die alten Häuser sind es wert erhalten zu werden. Was übrigens inzwischen auch die Azorianer erkannt haben.

Liebe Grüße
Ze

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Beitrag von acoriano » 22.04.2008, 09:50

Hallo Ze,

kein Zweifel, alles sehr interessante und richtige Ausführungen.

Mir ging es natürlich nicht darum nur Contra azoreanische Altbauten zu sprechen, sondern halt auf einige - in meinen Augen - bauphysiologisch schlechte Eigenschaften aufmerksam zu machen.

Man kann sehr viele Fakten aneinanderreihen - das ist Theorie. Und man kann davon erzählen, was man selbst beim Wohnen in solchen Altbauten alles erlebt hat - das ist Praxis.

Zum Letzteren ein paar Worte. Ich hatte das "Vergnügen" 2004 und 2005 in einem angeblich vorbildlich restaurierten Landhaus - so jedenfalls die mariensische Lokalpresse - zu wohnen. Es war unmöglich darin zu schlafen; wer liegt schon gern in klammer Bettwäsche oder kann einschlafen, wenn bei stärkerem Regen das Dach durchtropft? Wer sieht es als normal an, dass alle Fenster sofort von innen beschlagen, wenn das Teewasser am Herd aufkocht? Und wer findet das gut, dass wenn etwas Wind aufkommt, kiloweise Holzspäne vom Dachgebälk (Holzwurm lässt grüßen) herunterwehen oder die undichten Ein-Glas-Fenster elendig pfeiffen?
Also, ich hab' keine Nerven für solche Unzulänglichkeiten. Und deshalb werde ich, so wie alle fremden Einwanderer auf den Azoren, eine Portion heimische Bau- und Wohnkultur mitbringen, denn nichts anderes haben auch Alentejo-Portugiesen und Flamen im 15. Jahrhundert gemacht.

Bei meinem Bauprojekt stand vorher schon fest, dass die seit mehreren Jahren bereits zerfallene Hausruine nicht mehr zu retten ist; eine Hauswand war bereits eingefallen, eine zweite schon in Schiefstellung. Nicht nur mein Architekt (übrigens ein Bauingenieur) riet mir von einer "Restaurierung" (normalerweise nur Erneuerung des Innen- und Aussenputzes) ab, sondern auch mein Baumeister.
Da auch das Untergeschoß des Altbaus (Hanggrundstück) von der Innenhöhe her nur was für Lilliputaner war, fiel die Entscheidung zum Abriss leicht.
Ich würde diese Entscheidung im vorliegenden Fall immer wieder treffen, denn sie ist einfach die einzig Richtige. In anderen Fällen mag die zumeist inhomogene Bausubstanz aus Nostalgiegründen erhaltenswert sein - bei mir wäre das Selbstmord auf Raten gewesen...

Natürlich hatten die 65 cm dicken Außenwände meiner Landhausruine einen gewissen Reiz, insbesondere in den Fenster-Einbuchtungen mit ihren dekorativen Holzapplikationen... Nun, ich habe die Neubau-Wände aus 30 cm starken Blocos machen lassen, damit zumindest annähernd auch optische Solidität herrscht...
Klar, die alte Landhausruine ist unwiderbringlich weg, aber der Neubau atmet in allem den Geist des Alten; ob Fenster-, Tür- oder Dachform, alles orientiert sich nach altem Vorbild, sogar der neuerbaute Kamin. Ich bin zu all dem nicht nur vom Bauantrag her verpflichtet, ich mach' das von mir aus sehr gern, weil ich jegliche Bautradition respektiere. Deshalb habe ich mir in Deutschland exakt nach altem Muster alle Fenster und Türen mit inseltypischen Sprossen anfertigen lassen. Der Neubau wird natürlich auch die auf Santa Maria üblichen Putz- und Farbabsetzungen um Fenster, Türen und Hausecken erhalten. Aus 50 m Entfernung wird man Alt- und Neubau nicht unterscheiden können...

In den vergangenen Jahren hatte ich des öfteren Gelegenheit mich über traditionelle Baukultur und - technik auf den Azoren direkt vor Ort zu informieren. Man ist aber schon enttäuscht, wenn man stundenlang z.B. etwas über den sagenhaften Saibro-Putz erzählt bekommt und letztlich feststellt, dass es oft nichts anderes ist als billigster Betonputz...
Das Problem mit dem Salz im Sand kann ich nur bestätigen. Jedenfalls sind die typischen "Ausblühungen", besonders im unteren und oberen Bereich der Außenwände, nicht zu übersehen...

Für mich war der Neubau baulich ein Muß. Das Bauvorhaben wird noch einige Monate dauern. Ich habe versucht alle bisherigen Kenntnisse über mögliche Fehler zu berücksichtigen. Ich hoffe, ich kann demnächst über alle gesammelten Erfahrungen berichten.

Ze
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Beitrag von Ze » 22.04.2008, 14:51

Hallo acoriano,
Du wirst sicher recht gehabt haben mit Deiner Entscheidung für einen Neubau. Ich habe natürlich auch schon viele Ruinen gesehen die man nur noch abreißen konnte.
Zu "Theorie und Praxis": Ich wohne seit 20 Jahren regelmäßig in so einem renovierten Steinhaus, ohne feuchte Wände und undichtem Dach!

Dieses „vorbildlich renovierte Landhaus“ war aber offensichtlich nicht sehr vorbildlich renoviert. Das zeigt nur, dass man dabei das denken nicht nur dem Bauunternehmer überlassen darf.
Wenn aber die Grundsubstanz gut ist, sprich nichts gegen eine Renovierung.
Dabei kann man natürlich ganz genau die gleichen Fehler machen wie bei einem Neubau. Die Dichtigkeit und Stabilität des Daches z.B. kann in beiden Fällen fragwürdig sein. Ebenso die Maßnahmen zur „Verbesserung“ des Raumklimas. Das alles hängt nicht davon ab ob es ein Alt- oder Neubau ist.
Es ist schon toll was ich in beiden Fällen (Renovierung/Neubau) schon alles gesehen habe.
Ein Beispiel: Ein Bauunternehmen verpasste einem Neubau betonierte Zimmerdecken (weil das ja ganz besonders sicher ist ;-). auf die, in einem Stück gegossene, Platte wurde dann der Dachstuhl aufgesetzt, beplanckt und mit Ziegeln bedeckt.
Zwei Jahre später verfärbten sich erst die Zimmerdecken dunkel, dann begann Wasser von den Decken zu tropfen. Jetzt erst merkte der Besitzer, dass es überhaupt keinen Zugang zu dem Dachstuhl von Untern gab. Nachdem er Ziegel entfernt und ein Loch in das Holz gesägt hatte, konnte er sehen wie sich durch das undichte Dach auf dem Zementboden ein Swimmingpool gebildet hatte. Es gibt einfach alles!
Aber über unsere Diskussion haben wir die Eingangsfrage von horta3 ganz vergessen.

Zu den Ver- und Entsorgungsanschlüssen wollte ich noch etwas sagen:
Bei einem alten Haus, das schon länger nicht mehr bewohnt wurde, kann man das Vorhandensein von Strom/Wasser/Telefonanschluss natürlich nicht erwarten. Sind die entsprechenden Leitungen in der Nähe (d.h. soweit wie der Abstand zwischen zwei Masten) ist die Einrichtung nicht problematisch, Kosten und Zeit sind im Rahmen (auch wenn ich die aktuellen Kosten nicht kenne).
Hat man sich aber für ein sehr einsam gelegenes Haus entschieden und die Leitungen sind weiter entfernt, sollte man sich vor dem Kauf über die zu erwartenden Kosten informieren. Hier können viele, viele tausend Euro auf einen zukommen.
Entsorgungsleitungen sind ein ganz anderes Thema.
Da es kein Kanalnetz gibt und außer in den Städten auch kaum realisierbar wäre, hat jedes Haus einen Absetztank und eine Sickergrube. Da unterhalb der Besiedlungsgrenze kein Grundwasser entnommen wird, ist das auch nicht problematisch.
Beim Hauskauf ist das aber immer die Katze im Sack. Man kann schlecht vorher die Leitungen ausgraben und überprüfen. Bei alten Häusern kann der niedrige Rohrdurchmesser alter Tonrohre ein großes Problem sein, diese sind dann auszutauschen.
Persönlich kenne ich keinen Altbau/Ruine bei dem der Käufer das Abwassersystem nicht neu angelegt hat. Ich hatte das Glück nur ein paar Meter neues Rohr verlegen zu müssen. Der Rest war, obwohl aus den 50er Jahren, klug konstruiert und in sehr gutem Zustand.
Auch bei einem relativ neuem Haus kann man sich über Konstruktion und Zustand dieses Systems nie sicher sein. Aber ein wenig Abenteuer gehört halt dazu ;-)

Liebe Grüße
Ze

horta3

Dank für die bautechnischen Ausführungen

Beitrag von horta3 » 16.05.2008, 15:36

An acoriano und Ze,

durch Unachtsamkeit oder weil das Forensystem mich nicht auf eure Ausführungen hingewiesen hat, komme ich heute erst dazu, davon Kenntnis zu nehmen.

Da ballt sich ja eine Menge Erfahrung zusammen und ich sehe mein Leben als Bauplanender wie in einer Retrospektive. So nach dem Motto:< Alles ist schon mal da gewesen oder vorgekommen>.

Nochmals Dank

horta3

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DanielaG72
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Beitrag von DanielaG72 » 02.09.2008, 10:09

Hmm, so ein Landhaus klingt schon sehr verlockend, das muss ich zugeben. Wir haben ja noch ein wenig Zeit bis wir wirklich auswandern aber eine Frage hätten wir jetzt schon. In Deutschland gibt es ja sowas wie Immobilienbewertung im Internet. Gibt es so etwas auch für die Azoren oder wie kann man sich da am besten informieren. Wir sind für jede Hilfe dankbar. :)
Die beste Bildung findet ein gescheiter Mensch auf Reisen. - Johann Wolfgang von Goethe

Ze
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Beitrag von Ze » 10.09.2008, 00:25

Hallo Daniela,

von einer Immobilienbewertung für die Azoren im Internet habe ich noch nicht gehört, wird es auch kaum geben.
Erst mal ist die Formel einfach: Weit weg von Arbeitsstellen, Handel und Unterhaltung = Günstiger, je näher dran = umso teuerer.
Auf den Finanzämtern gibt es Karten in denen die Regionen für die Grundsteuerbewertung eingetragen sind. Dort kann man dieses Prinzip gut erkennen, denn es gilt auch für die Grundsteuer.
Diese Karte ist also schon ein erster Hinweis wo man suchen sollte.

Dann hilft nur eines: Hinfahren und sich umhören. Sich möglichst viel anschauen um ein Gefühl für das Preis-Leistungs Verhältnis zu bekommen. Das geht nicht in einer Woche oder zwei.
Ruhig auch einmal zu einem Makler gehen und sich Objekte zeigen lassen, man muss ja nichts von ihm kaufen.
Vor allem: Im Winter hinfahren und nicht im Sommer! Wenn die Sonne scheint ist alles schön.
Die Preise steigen laufend mit den Lebenshaltungskosten. In den letzten 10/15 Jahren mind. um 100%.

Eine Immobilienbewertung wird übrigens von den Finanzämtern durchgeführt. Allerdings nicht nach Auftrag, sondern bei Neubauten, Bauanträgen zur Renovierung/Erweiterung oder Veräußerungen. Ich weis nicht ob man in diese Bewertungen Einsicht nehmen kann (ich glaube eher nicht) aber man kann den Besitzer fragen ob eine solche Bewertung vorliegt.
Da die Finanzämter aber eher nach unten schätzen, wird der Besitzer es wohl nicht gerne zeigen. Ich kenne Fälle in denen ich das Doppelte dieser Bewertungssumme für realistisch halte. Das wird aber nicht immer so sein.

Also: Nur vergleichen hilft!

Herzliche Grüße
Ze

Dieter Gosdzinsky
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Alte und neue Gebäude

Beitrag von Dieter Gosdzinsky » 29.09.2008, 20:23

Guten Abend Forum, Ihr seid doch fast immer dieselben!

Darf ich was bemerken, als nicht Azorianer, bitte:

Feuchte, muffige Häuser sind kein Exklusiv-Monopol der Azoren, da gibt es die Eifel, das Moseltal, die Nordseeinseln, Venedig, Galizien und Asturien in Nordspanien und viele andere Lokalitäten, u.A. auch meine Insel.

Aus so einer alten Finca den Muff herauszubekommen ist eine Sysyiphusaufgabe, es geht, ist aber teuerer als Neubau. Wenn Du bei uns einen triffst und der stinkt muffig, weißt Du: Der hat eine Finca.
Dementsprechend erscheinen mir Eure Preisschätzungen für Renovierungen trotz bescheidener Lohnkosten sehr, sehr optimistisch.

Bei Neubauten sehe ich keine Schwierigkeiten, wenn die Bauvorschriften eingehalten werden. Das liegt natürlich am Promotor und am Bauunternehmen. In der Zwischenzeit, d.h. in den letzten 25 - 30 Jahren hat sich die Qualität der Baumaterialien so drastisch verbessert, daß für praktisch jedes Problem eine Lösung angeboten wird. Und bezüglich der Qualifikation der Handwerker - bei Euch -die von Euch so leicht in Zweifel gezogen wurde, konnte ich bei einem Aufenthalt auf Sao Miguel feststellen, daß sehr wohl zügig und professionell gearbeitet wurde. Da das Teil meiner Tätigkeiten ist, ich stöbere überall wo ich hinkomme auf en Baustellen herum, aus Neugier. Wer etwas vorhat muß natürlich auch die Augen offenhalten und schauen, wie machen es die anderen.

Ein kleiner Tip noch, soll keine Werbung sein: Die Firma Weber ( in ES Cemarksa, in DL Terranova, in Portugal weiß ich nicht, wird aber vertrieben, gehört zum Glasmulti Saint Gobain) stellt spezielle Reparaturmörtel her, unter anderem einen zur Anwendung bei aufsteigender Feuchte im Mauerwerk, Weber.Tec Hidromur, ehemals für Sanierungen in Venedig entwickelt, der sich hier bei uns ausgezeichnet bewährt hat.
Die haben einen Gratiskathalog, in dem umfangreich die Behandlung von Bauschäden beschrieben wird und der hilft, Fehler zu vermeiden.

Der goldenen Rat war natürlich wieder von ZE: Häuser kauft man nie im Frühling/Sommer, sondern wenn es stürmt und regnet. Wenn es dann immer noch gefällt, dann ist es ok.

Hoffentlich liege ich wieder zu sehr daneben. Es grüßt der Dieter

horta3

Neu- 0der Altbau

Beitrag von horta3 » 30.09.2008, 07:16

Hallo Dieter,

deinen Vorschlag, einen Neubau einer Sanierung vorzuziehen, kann ich, nicht nur wegen der Erdbebenbeeinträchtigungen, untermauern.

Auch wenn man mir das attraktivste Gemäuer zu einem günstigen Preis anbieten würde, wäre ich skeptisch und die Ãœberlegung würde dahin tendieren, es eher als Hobbyraum oder „Ziegenstall“ zu nutzen.

Es ist auch einem Laien leicht verständlich, wenn man ihm erklärt, wie es zu dem Muff in alten Häusern kommt.

Die im Erdreich vorhandene Feuchtigkeit versucht in Gasform, so ähnlich wie beim Wasser, stets den Weg des geringsten Widerstandes zu fließen, indem es den Hohlraum des Gebäudes „überflutet“. Diese Feuchtigkeit alleine wäre nicht problematisch, wenn sie nicht auf organische Stoffe wie z.B. Möbel, Wäsche, Kleidung oder Teppiche stoßen würde und Schimmelpilzen und Mikroben eine satte Lebensgrundlage böte. Hierdurch entsteht der „Armleutegeruch“, wie sich einmal einer meiner Kollegen äußerte.

Die einzige Möglichkeit ein altes Gebäude nach unserer mitteleuropäischen Vorstellung in den bauphysikalischen Griff zu bekommen, wäre, den gesamten Komplex in eine dampfdichte Wanne zu setzen, um die diffundierende Nässe durch eine wirksame Sperre aus Boden und Wand heraus zu halten. Die Austrocknungszeit würde sich danach über einen langen Zeitraum hin erstrecken und Setzungen im Mauerwerk könnten zudem noch folgen. Man kann zwar, wie es oft gemacht wird, die Umfassungswände außen abgraben, senkrechte Drainfolien anbrigen und einen neuen Estrich mit darunter befindlicher Sperrschicht im Gebäudeinneren einbringen, jedoch das bauliche Gefüge hat auch noch Fundament. Diese Fundament, die zumeist bei den Azoren-Oldies aus losen Bruchsteinen oder Findlingen im Breiten bis zu einem Meter bestehen, kann man von unten eben nicht isolieren, sodass der Feuchtigkeitstransport dort weiterhin erfolgt.
Ein mir bekanntes Gebäude mit einer Grundfläche von 7 x 10 = 70 m2 hat somit immer noch eine Fundamentfläche von etwa 30 m2 Außenfundamente und ca. 5 m2 Innenfundamente, was etwa die Hälfte der Gesamtgrundfläche des Gebäudes ausmacht. An diesen Stellen diffundiert die Feuchtigkeit ungehindert, je nach atmosphärischem Druck, Beheizung und Lüftung. Und je mehr man versucht, durch Lüftung oder Beheizung die Feuchtigkeit zu beseitigen, umso mehr kommt aus dem Erdreich nach. Reparaturmörtel hier anzuwenden, entspricht eher einem Plazebo und ist m. E. herausgeworfenes Geld.

Gerade Personen ab der „Lebensmitte“, die sich ihr Paradis auf den Azoren zu schaffen im Begriff sind, sollten sich ernsthafte Gedanken machen, ob sie das gesundheitliche Wagnis eingehen wollen, in einer „Pilzzuchtanlage“ zu vegetieren oder einem Neubau den Vorzug zu geben.

MfG

horta3

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